Indexmietverträge und Inflation: Droht ein Mietpreisschub?

In den meisten Gewerbemietverträgen sind Mietanpassungsklauseln enthalten, die eine inflationsbedingte Mieterhöhung vorsehen. Sie werden Wertsicherungs-, Index-, Gleit- oder Preisklauseln genannt. Sie beziehen sich in der Regel auf den vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden ermittelten Verbraucherpreisindex für die Bundesrepublik Deutschland. Steigt oder sinkt der Verbraucherpreisindex über einen definierten Wert, wird die Miete im gleichen Verhältnis oder abgemildert angepasst. Die Erhöhung bezieht sich nur auf die Grundmiete, also nicht auf die Nebenkostenvorauszahlungen.

Man unterscheidet echte Gleitklauseln nach § 1 Abs. 1 Preisklauselgesetz (PrKG) und unechte Gleitklauseln nach § 1 Abs. 2 PrKG.

Echte Gleitklauseln sehen eine unmittelbare, automatische Anpassung der Miete vor, wenn sich der Verbraucherpreisindex verändert. Die Mieterhöhung tritt allerdings erst ein, wenn der Vermieter schriftlich eine Mieterhöhung geltend macht.

Unechte Gleitklauseln bedeuten, dass bei einer vorgegebenen Änderung des Verbraucherpreisindexes beide Parteien Verhandlungen über eine Mietpreisänderung verlangen können.

Aufgrund niedriger Inflationsraten in den Jahren vor 2020 entwickelten diese Wertsicherungsklauseln in den Mietverträgen wenig Dynamik. Das änderte sich grundlegend in den letzten Jahren, in denen die Lebenshaltungskosten aufgrund von steigenden Energiekosten und Lebensmittelpreisen deutlich angestiegen sind. Die Ursachen dafür sind gestörte Lieferketten durch die Coronapandemie sowie Engpässe auf den Energiemärkten durch den Ukrainekrieg.

Die vom Statistischen Bundesamt (DESTATIS) ermittelten Inflationsraten auf der Basis des Jahres 2015 lagen in den Jahren 2016 bis 2020 zwischen 0,5 bis 1,8 Prozent. In 2021 stieg die Inflationsrate erstmals deutlich auf 3,1 Prozent und explodierte in 2022 im Jahresdurchschnitt auf 7,9 Prozent. (Quelle: www.finanz-tools.de/inflation/inflationsraten-deutschland)

Eine nicht repräsentative Umfrage bei Steuerberatern der Treuhand Hannover ergab, dass es insbesondere Unterschiede hinsichtlich der Vermietergruppen gibt:

Handelt es sich um Immobiliengesellschaften auf der Vermieterseite, dann erfolgt in der Regel zeitnah eine Erhöhung der Miete, sobald es gemäß Mietvertrag möglich ist. Handelt es sich um private Vermieter, waren die Aussagen nicht so eindeutig. Es gibt Vermieter, die auch schon in der Vergangenheit auf Mieterhöhungen weitgehend verzichtet haben oder sie erst später realisieren und solche, die eine Mieterhöhung, sofern es die Möglichkeit gibt, durchsetzen.

Warten die Vermieter mit einer Mieterhöhung, ist die Möglichkeit gegeben, dass bei echten Gleitklauseln spätere Anpassungen die höhere Miete als Basis unterstellen, die tatsächlich bislang gar nicht gezahlt wurde. Die Mietsteigerung kann dann entsprechend höher ausfallen. Insgesamt scheinen nach unserer Wahrnehmung die Mieten der Mandanten überwiegend anzusteigen.

Handelt es sich um private Vermieter, lohnt es sich nach unseren bisherigen Erfahrungen, im Fall einer drohenden Mieterhöhung ein Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Im Wesentlichen waren es zwei Punkte, die Apothekenleiter bei ihren Vermietern erfolgreich vorgebracht haben, wenn es um Mieterhöhungen ging.

Liegt die aktuelle Miete pro Quadratmeter bereits über den durchschnittlichen Mietpreisen in der Region, verzichten Vermieter oft auf eine inflationsbedingte Mieterhöhung.

Argumentiert der Mieter mit der angespannten wirtschaftlichen Situation der Apotheke, die sich durch eine Mieterhöhung noch verschärfen würde, kann manchmal ebenfalls eine Mieterhöhung abgewendet werden.

Von der Deutschen Bundesbank wurde die Entwicklung der Ladenmieten in Deutschland veröffentlicht. Dort wurde das Jahr 2010 als Basisjahr gewählt. Danach stiegen die Mieten für Ladenlokale zunächst bis 2017/2018. Ab 2020 ist ein deutlicher Trend zu sinkenden Ladenmieten zu erkennen. (Quelle: vdpResearch GmbH).

Aufgrund der schwierigen Situation des Einzelhandels insbesondere während der Pandemie 2020 und 2021, ist es in den Innenstädten vermehrt zu Schließungen gekommen. Auch heute ist in den Städten noch ein erheblicher Leerstand zu beobachten – auch wegen der geänderten Kaufgewohnheiten der Verbraucher. Findet der Mieter günstigere Raumalternativen in der Nachbarschaft, droht für den Vermieter Stress mit Mietersuche, gegebenenfalls Umbau oder ähnliches. Deshalb scheinen nicht wenige Vermieter geneigt zu sein, aktuell auf Mieterhöhungen zu verzichten – zumal Apotheken immer noch zu den sicheren und langfristigen Partnern zu zählen sind.